UTREDNING AV VANN OG AVLØPSPROSJEKTET I DURUD BORETTSLAG

BAKGRUNN

Styret i Durud Borettslag har utredet ulike alternativer for å løse borettslagets nødvendige vedlikehold av felles vann- og avløpsrør. Dette er borettslaget pålagt etter loven.

Private rør som omfattes av andelseier vedlikeholdsplikt er ikke utredet.

Vi ber andelseiere å lese informasjon nøye og inviterer dere for presentasjonen av fakta og spørsmålsrunde den 29.01.2020 k.18 hos statens senter for epilepsi.  Styret ønsker også å få en tilbakemelding gjennom en prøvevotering og dette vil vi ta med oss inn i diskusjonen rundt den begrunnede anbefalingen som Styret skal avgi og som det skal stemmes over på en ekstraordinær generalforsamling den 26.02.2020 som avholdes i de samme lokalene.

2. VURDERINGER UTFØRT

Styret har innhentet eksterne vurderinger av tilstanden på vann-og avløpsrørene og ulike vedlikeholds alternativer. Videre har vi også utført en økonomisk analyse av vedlikeholds alternativer.

2.1 UTREDNING AV VANNRØRENE I BORETTSLAGET

For å få informasjon om tilstanden på felles vannforsyningrør ble det kappet ut prøver av vannrørene på flere kritiske steder i borettslaget.

Disse ble sendt til Kiwa Teknologisk Institutt AS for undersøkelse.

Undersøkelsesmetoder

  • Vannrørene ble kappet på langs. Korte rørbiter ble tatt ut til metallografiske prøver på laboratorium. Deretter ble rørene vasket på innsiden ved hjelp av myk børste og vann.
  • Vannrørenes innsider ble undersøkt visuelt og ved hjelp av stereomikroskop
  • For å undersøke rørenes godstykkelser ble det laget metallografiske prøver. Prøvene ble undersøkt i lysmikroskop. Største og minste godstykkelse ble målt.

Teknisk konklusjon

Vannledningene i borettslaget består av sterke kobberrør som har langt større godstykkelse enn det som leveres på nye kobberrør i dag.

Undersøkelsen viser at tilstanden på kobberrørene er god, og at det ikke er registrert svekkelser av betydning så langt. Den minste restlevetiden som ble beregnet på de originale vannrørene fra 1965-66 teoretisk er 48 år. Restlevetiden på rørprøvene varierte teoretisk fra ca.  48 – 259 år.

Restlevetiden er konservativt beregnet. Man har i beregningen kun lagt en halvering av godstykkelsen til grunn og ikke tatt hensyn til den forbedrede vannkvaliteten siden 1993 med forhøyet Ph-verdi i vannet. Forhøyet Ph-verdi reduserer korrosjonshastigheten i rørene og dermed forlenges rørenes gjennomsnittlige restlevetid.

Konklusjon

Stikkprøve undersøkelser av vannrørene i forsyningsnettet til borettslaget viser at det er benyttet sterke kobberrør som er uten svekkelser av betydning pr. i dag.

Det bør ut fra rapporten fra Kiwa Teknologisk Institutt AS kunne forventes at vannrørene vil fungere i mange år til, slik at det pr. i dag ikke er behov for utskiftning av disse rørene.

2.2 UTREDNING AV FELLES AVLØPSRØR I BORETTSLAGET

Alle eksterne aktører som har vurdert vann-og avløpsrørene i borettslaget er samstemte i at avløpsrørene må rehabiliteres som følge av rustangrep og problemer med fett og avleiringer inne i rørene.  Felles vannledninger må ikke rehabiliteres pr. i dag, men vil bli skiftet i den ene alternativet.

Det er derfor klart at avløpsrørene i borettslaget trenger nødvendig vedlikehold.

Det finnes i praksis to metoder, hhv. fysisk utskiftning eller rehabilitering med strømpe.

På grunnlag av disse valgbare metodene er alternativer presentert nedenfor.

Alternativ 1 innebærer at vannrør også skiftes uansett om det ikke er behov fordi ekstra kostnadene blir beskjedne dersom man først skal avdekke eksisterende stigerør.

Alternativ 2 omfatter kun avløpsrørene.

Alternativ 1: FULL UTSKIFTING AV FELLES AVLØPSRØR OG VANNRØR

  • Alle bad og kjøkken berøres. Avløpsstammer rives og pigges ut fra kjeller og opp til øverste etg.. Alle bad rives helt ned.
  • Nye støysvake avløpsrør i plast type Wavin eller tilsvarende legges opp i kjøkken og bad.
  • Nye vannledninger av type Alupex rør fra kjellertak og opp til øverste leilighet-kobles til eksisterende tilførsler til bad og kjøkken (private rør).
  • Bad renoveres med nytt sluk, membran på gulv og vegger, flislagte overflater, samt ny enkel innredning.  Vegghengt toalett. Krav i TEK 17 legges til grunn.
  • Rør i kjøkken kasses inn og kjøkken tilbakestilles til avtalt minimum standard (spesial løsninger kan ikke påregnes tilbakestilt når det gjelder opparbeidelse av overflater).

Byggetid pr. leilighet:                Minimum 5-6 uker.

Beboerne er i denne perioden uten vann og avløp både på kjøkken og bad og det ligger i praksis dårlig til rette for å bo i leilighetene mens rehabiliteringen pågår. I tillegg til manglende tilgang til vann-og avløp i store deler av byggetiden, og ulike håndverkere ut og inn av leiligheten vil man oppleve å leve i en byggeplass med mye støv og støy, og hvor det er også vil bli vanskelig å unngå støvspredning i leilighetene.

Total byggetid i borettslaget:                            ca. 2 -3 år

Kostnad pr. leilighet:                                         ca. 300.000,- inkl. MVA

Bunn og uttrekksledningsandel pr. leilighet:       ca. 8.500,- inkl. MVA

Totalt for 276 boenheter:                                  ca. 85.000.000, inkl. MVA

I tillegg må man regne med et usikkerhetstillegg på ca. 10 – 20%.

Alternativ 2: RØRFORNYING MED EPOXYMETTET FORING

Gjelder alle avløpsrør, både fallstammer med sidegren og bunnledninger inkludert uttrekk frem til offentlig kloakkledning i gate.

  • Alle avløpsrør renses mekanisk ved bruk av roterende stålbørster for å få tilbake sin opprinnelige diameter før strømpeforing installeres
  • Alle avløpsrør fornyes og et nytt selvbærende rør støpes inn i det gamle røret. Det er i meget begrenset utstrekning nødvendig med rivningsarbeider, kun demontering av WC og vannlåser.
  • Synlige stammer i kjeller blir i forbindelse med at det må ordnes tilkomstpunkter for å etablere strømpeforing byttet til nye rør med nytt stakepunkt (rørstammer i kjeller som er innstøpte blir pigget løs)
  • Alle rør som er rørfornyet ferdigfilmes etter installasjonen slik at det dokumenteres
  • Det er i minimal utstrekning støv og støy ved denne metoden.
  • Levetiden ved denne metoden er iht. SINTEF godkjenning med omfattende laboratorietesting ca. 50 år og tilsvarer forventet brukstid for nye rør
  • En ulempe med metoden er at gamle sluk ikke lar seg rehabilitere på en teknisk tilfredsstillende måte og ev. slukbytter må organiseres på annen måte (for eksempel tilskuddsordning ifm. i rehabilitering av bad)

Byggetid pr. leilighet:                                        ca. 1 uke.

Total byggetid i borettslaget:                            ca. 12 måneder (1 år)

Kostnad pr. leilighet ved innvendig rørfornying: ca. 40.000,- inkl. MVA

Bunn og uttrekksledninger pr. leilighet:              ca. 8.500,- inkl. MVA

Totalt for 276 boenheter: ca. 13.400.000,- inkl. MVA

I tillegg må man regne med et usikkerhetstillegg på ca. 10 – 20%.

ØKONOMISK ANALYSE

Den økonomiske analysen er utført av OBOS-banken. Her følger et utdrag av analysen.

Følgende forutsetninger er lagt til grunn:

  • Analysen er beregnet fra og med 01.01.19.
  • Budsjettert rente på nytt lån er 2,75% p.a., som er i tråd med markedets forventninger til utvikling i rentenivå.
  • Felleskostnader og andre inntekter er lagt inn iht. gjeldende nivå.
  • Det er tatt hensyn til utviklingen i budsjetterte kostnader i tiden som kommer etter avtale med styret
  • Leverandørgjeld og selskapets egenkapital er hensyntatt.
  • Nytt lån er lagt inn med løpetid på 30 år og med avdragsfrihet i prosjektperioden. Nytt lån forutsettes delbetalt pr. 01.06.20 og deretter.

Alternativ 1: Full utskifting av felles avløpsrør

Alternativ 2: Rørfornying med epoxymettet foring

Tabellen nedenfor oppsummerer analysen:

  Alternativ 1 Alternativ 2
Prosjektperiode ca. 24-36 mnd. ca. 10-14 mnd.
Løpetid lån 30 år 30 år
Prosjektkostnad 85.146.000,- 13.386.000,-
Finanskostnad 5.853.788,- 368.115,-
Total prosjektkostnad 90.999.788,- 13.754.115,-
Låneopptak 90.999.788,- 13.754.115,-
Økning av felleskostnader pr. 01.06.2020 25 % 0 %
Økning av felleskostnader pr. 01.06.2021 25 % 0 %
Økning av felleskostnader pr. 01.06.2022 5 % 0 %
Økning av felleskostnader 3 % – inflasjonsjustering   01.01.2023

Ved å velge alternativ 1 vil felleskostnadene måtte økes med 25% hvert år de to første årene og 5% i år 3, dvs. totalt ca. 55%.

Fellesgjelden ved alternativ 1 vil øke i gjennomsnitt pr. leilighet med ca. 312.000,-

Ved å velge alternativ 2 vil felleskostnadene måtte økes med 0% relatert til prosjektet. Deretter vil det i 2023 kun bli foretatt en inflasjonsjustering på ca. 3%

(Justeringen er uavhengig om man går for Alt. 1 eller 2).

Fellesgjelden i alternativ 2 vil øke i gjennomsnitt pr. leilighet med ca. 49.000,-

OPPSUMMERING

Styret vurderer begge alternativene som likeverdige med hensyn til teknisk løsning for å løse det nødvendige rehabiliteringsbehovet for felles avløpsrør i borettslaget. Begge alternativene anses å ha samme levetid og samme risikoprofil for eventuelle skader i levetidsperioden som anslås til ca. minimum 50 år i begge tilfellene. Det er ved gjennomføring av alternativ 2 forutsatt at det etableres en tilskuddsordning for utskiftning av sluk.

Mvh.
Styret i Durud Borettslag